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17 de Setembro de 2021

Usucapião extrajudicial - Confira as principais dúvidas acerca do assunto

O novo Código de Processo Civil regula, em seu art. 1071, um procedimento administrativo extrajudicial para a usucapião de bens imóveis, acrescentando o art. 216-A na Lei 6.0165/73 (Lei de Registros Públicos).

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Inicialmente, em que pese a extrajudicialização da usucapião de bens imóveis ser algo novo trazido pelo Código de Processo Civil, é importante esclarecer que o CPC não criou o referido procedimento, haja vista que, a Lei 11.977/2009 (Minha Casa, Minha Vida), já trazia em seu bojo uma espécie de usucapião extrajudicial, desde de que respeitado alguns requisitos, de forma que o Novo Código de Processo Civil apenas deu uma amplitude maior ao tema em comento, se revelando como uma (boa) opção para a sociedade em geral, haja vista que os procedimentos extrajudiciais dão ao cidadão uma resposta rápida na solução de demandas.

Como de praxe, tudo que é novo causa dúvidas, e não seria diferente no presente caso.

A primeira dúvida é: O procedimento extrajudicial tornou-se via adequada para todos os tipos de usucapião?

R: NÃO. A alteração trazida pelo art. 1071, CPC aduz que “sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião (…)”. Ou seja, respeitando alguns requisitos, o pedido de reconhecimento extrajudicial é uma OPÇÃO para o cidadão, ressalvada em todos os casos a vida jurisdicional.

Onde o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião é feito?

R: Ainda segundo a letra da lei (Art. 216-A do Lei de Registros Publicos, acrescido pelo art. 1071, NCPC), o pedido será processado “diretamente perante o cartório de registro de imóveis da comarca onde estiver localizado o imóvel usucapiendo”.

Já que o procedimento é extrajudicial, há necessidade de advogado?

R: Ainda que o pedido seja extrajudicial, e realizado a requerimento do interessado, a Lei obriga que haja a figura do advogado, onde este fará uma petição que será acostada a prova ora produzida.

Mesmo se houver litígio, eu posso requer extrajudicialmente a usucapião?

R: Não, para recorrer a esta opção, é necessário que a usucapião ocorra de forma consensual, sem litígio ou conflito de interesses.

Quais os documentos necessários para a propositura da usucapião extrajudicial?

R: o Art. 216-A da Lei de Registros Publicos, trazido pela Novo Código de Processo Civil, estabelece uma lista taxativa dos requisitos a serem preenchidos pelo Requerente, senão vejamos:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Usucapio

Vejamos ponto a ponto os requisitos trazidos pela Lei.

A ata notarial é regulamentada no art. 384, NCPC, e é um instrumento público por meio do qual o tabelião atesta fato com o qual travou contrato por meio de seus sentidos (Brandelli, Leonardo, Teoria Geral do Direito Notarial, 4 ed., São Paulo, Saraiva, 2011).

Nesse ponto, é importante destacar a diferença entre ata notarial e escritura pública. Na ata notarial, o tabelião ou quem o represente legalmente, se desloca até o local do imóvel e atesta os fatos ali presenciados por ele. Já na escrito pública, um terceiro que visualizou os fatos, atesta para o tabelião, que colhe a manifestação e a formaliza.

Portanto, o primeiro requisito é um ato do próprio tabelião.

Com relação ao inciso II supramencionado, diz respeito à planta e memorial descritivo que deverá ser assinado por: a) profissional legalmente habilitado (ART); b) Titulares dos direitos registrados na matrícula do imóvel (aqueles á quem o imóvel pertence documentalmente). c) pelos titulares dos direitos registrados nas matrículas dos imóveis confrontantes, ou seja, os vizinhos.

No que se refere ao inciso III, tais certidões ora solicitadas servirão para demonstrar/comprovar que inexiste vínculo que possa comprometer a situação do imóvel em questão, ou seja, a natureza mansa e pacífica da posse.

Finalmente, o inciso IV, se releva, por exemplo, com a comprovação de pagamentos de impostos ou de taxas que incidam sobre o imóvel, que servirão para demonstrar a continuidade da posse.

Outra pergunta que se torna bem comum também é: como proceder caso as pessoas delineadas no inciso II do artigo retromencionado não queiram assinar o mapa e memorial descritivo?

R: Nesse caso, o cartório procederá à notificação dessas pessoas, para que se manifestem em 15 (quinze) dias, conforme o § 2º, do artigo 216-A.

Além disso, as Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal também deverão ser notificadas, para, querendo, dentro do prazo de 15 (quinze) dias se manifestarem sobre o imóvel, bem como deve haver publicação de edital em jornal de grande circulação, para dar ciência à eventuais terceiros interessados para se manifestarem no mesmo prazo.

Havendo manifestação de qualquer das partes acima delineadas, constando-se, pois a existência de litigio sobre o imóvel em comento, o cartório deverá remeter os autos para o Juízo competente.

Havendo o indeferimento do pedido inicial pelo cartório, eu não posso mais ingressar com ação judicial nesse sentido?

R: Como dito anteriormente, a via jurisdicional é ressalvada em todas as hipóteses, portanto, nesse caso, o eventual indeferimento do pedido pelo cartório não impede o ajuizamento de ação judicial de usucapião.

Desta forma, conclui-se que o procedimento extrajudicial está apto para assegurar uma excelente opção para os cidadãos, já que pode garantir uma solução mais rápida e eficiente na regularização fundiária.

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